Найти заброшенный дом и поселиться в нём

«Дом пустой, живите, кто хотите» – раньше это казалось смешной фразой из мультфильма. Хотя эти слова очень хорошо отражали реальную российскую действительность конца 80-х. Народ массово тогда повалил в город, бросая деревенские домики и дачи. Их и сегодня в изобилии в нашей стране – заходи, ремонтируя да живи.

Только никому этого не хотелось ещё пару лет назад. Но вот посыпалось: то сложная экономическая ситуация, то коронавирус – люди и вспомнили о земле и о том, что своё хозяйство всегда выручит. Заброшенных домов много. Действительно ли можно войти в чужой оставленный дом и поселиться там?

Определение по закону
Теоретически, зайти в чужое брошенное жильё можно (мы будем говорить именно о доме, так как брошенные квартиры – случаи единичные и, как правило, это аварийный жилой фонд).

Для такого жилья есть юридическое определение – «бесхозяйное». И бесхозяйным оно считается в соответствии со статьёй 225 ГК РФ. Это недвижимое или движимое имущество, у которых:

• Нет собственника,
• Собственник не установлен,
• Собственник установлен, но отказался от прав собственности

Если вы видите заброшенный дом в деревне, ещё не факт, что это строение бесхозяйное. Его владелец может быть живым и всем известным, просто незаинтересованным в поддержании приличного вида своего дома. Хотите вселиться в ничейный дом – вам придется оформить на себя недвижимость. Три варианта оформить на себя бесхозяйную недвижимость

Самостоятельно разыскать собственника жилья и купить у него дом

Наиболее простое решение, наиболее безопасное с точки зрения закона. Есть лишь два существенных нюанса: для оформления вам придется побегать по инстанциям, поискать собственника. Разузнать про него и связаться с ним. А он может в финале вообще отказаться вступать с вами в сделку.

Выкупить недвижимость у администрации

Для этого необходимо обращение к администрации, вынесение решения, участие в торгах на право выкупить дом – в общем, это довольно долгие процесс.

Оформить недвижимость на себя по истечении 15 лет с момента заселения

Технически, это выглядит так: вы живёте в самовольно занятом доме 15 лет. После того, как проходит срок давности, вы получаете право оформить жильё на себя. Это наиболее трудозатратный и туманный по перспективе вариант, но у смелых и удачливых может и получиться.

Купить жильё у собственника

Какой бы вариант вы ни выбрали, начинать придётся с поиска хозяина жилья. Если это дачный дом, для установления личности собственника нужно будет обратиться к председателю садового некоммерческого товарищества. Если этот дом находится в деревне или селе – в поселковую администрацию.

В обоих случая вам предоставят сведения о собственнике строения, адрес дома и его кадастровый номер (этот номер также можно найти и на портале Росреестра – существуют открытые публичные списки).

После установления адреса строения и его номера по кадастру вы можете заказать выписку ЕГРН, в которой будут перечислены владельцы дома, тип собственности, назначение участка, а также будет указано, нет ли на собственности обременения. Приготовьтесь к тому, что по некоторым домам и пристройкам, особенно старым, в Росреестре может не оказаться никакой информации.

Однако если вы всё-таки нашли хозяина дома, нужно продвигаться дальше – либо регистрировать сделку купли/продажи, либо ставить дом на учёт, если он не зарегистрирован и уже потом проводить сделку с последующей регистрации сделки.

Купить жильё в администрации населенного пункта
Бывает так, что хозяин жилья так и не находится. В этом случае можно купить жильё у администрации населённого пункта. Со всеми добытыми сведениями (о том, что хозяин не установлен) вы обращаетесь в администрацию с просьбой поставить дом на учёт в ЕГРН (если хозяина вам найти не удалось, логично, что в ЕГРН дом на учёте не стоит). Постановка на учёт выполняется всего за 15 дней. Быстро, но дальше ожидание только начинается: после постановки на учёт должен пройти минимум год – это последний срок, в который у прежнего владельца есть шанс объявиться.

Через год администрация через суд оформляет на себя право собственности и выставляет вою собственность на торги. На этом аукционе и можно приобрести дом. Редко когда такой аукцион похож на настоящие торги, в основном, о нём никто, кроме специально заинтересованных лиц, не знает, поэтому нет нужды предлагать большие суммы, чтобы стать победителем аукциона.

Год ожидания, который неизвестно чем может закончиться – это минус данного способ приобретения жилья. Ведь объявиться может не только прежний хозяин, но и его наследники, которые при желании могут оспорить ваши притязания на жильё, доказав, что они не знали о своём наследстве. В этом случае даже факт добросовестного приобретения их не остановит.

Занять жильё самовольно

Такой вариант тоже рабочий, хоть и рискованный. Для того, чтобы у вас всё получилось, нужно:

• Быть добросовестным владельцем (это юридический термин!). Добросовестный владелец оплачивает расходы по коммунальным услугам, заботится о доме, ремонтирует и поддерживает строение в надлежащем виде и эксплуатационной пригодности. И может всё это доказать соответствующими документами и чеками.
• Жить в доме непрерывно в течение 15 лет. Владеть и пользоваться домом в течение этого срока, фактически показывая, что это самовольно занятое брошенное жильё стало единственным прибежищем нового, пусть и не законного владельца.
• Не скрывать факт заселения. Человек, заселившийся в чужой брошенный дом, должен открыто рассказать о своих намерениях соседям, не должен утаивать факт проникновения в жилище.

Если вы добросовестный собственник, проживший в доме открыто и непрерывно в течение 15 лет, вы вправе обратиться в суд, чтобы закрепить за собой права на бесхозяйное жилище. Ваши права нужно будет также зарегистрировать в Росреестре.

Главный риск в этом варианте – это риск временем, за которое – на любом сроке – у жилья могут объявиться его законные хозяева. В этом случае станет совершенно неважным объем ваших вложений в дом, траты на его ремонт или переделку. Наоборот, за ваши же улучшения вас могут наказать как за порчу исходного вида объекта.

Подытожим
Поселиться в ничейном доме – не такая уж бредовая идея, варианты действий даже перечислены в гражданском кодексе.

Для этого бесхозяйное имущество необходимо признать таковым, использовать все простые и законные возможности связаться с хозяином и выкупить у него недвижимость, и уже потом приступать к тяжёлой артиллерии – к процессу оформления на себя собственности, у которой нет или не установлен хозяин.
Вы можете воспользоваться любым из трёх абсолютно законных вариантов:

• Найти хозяина дома и выкупить у него недвижимость.
• Выкупить дом на аукционе у администрации населенного пункта (для этого необходимо инициировать признание дома бесхозяйным и оформление право собственности на дом на администрацию).
• Открыто занять заброшенное жилое помещение, прожить в нём 15 лет, будучи добросовестным собственником, и по истечении этого срока оформить строение на себя.